住宅ローン フラット35とは？借入条件、借入可能額・限度額、借入期間、金利、メリット・デメリット、仕組みについて

マイホームを購入するにあたって住宅ローンの検討をする人が多い一方、ローンの審査基準を満たせずに悩んでいる人も少なくないと思い。

そんなとき、選択肢として考えたいのが「フラット35」と呼ばれる住宅ローンです。

一般の住宅ローンで借入が難しい人でも、「フラット35」であれば住宅取得のための借入ができるかもしれません。

ここではフラット35の仕組みをはじめ、借入条件や借入可能額・限度額、借入期間、金利、メリット・デメリットなどについて解説します。

フラット35とは？仕組みは？

フラット35とは、全国の金融機関と住宅金融支援機構が提携して扱う「全期間固定金利型住宅ローン」のことです。

保証人や繰上返済・返済方法の変更に伴う手数料は不要、住宅金融支援機構が住宅の断熱性、耐久性等の技術基準を定め、これらの技術基準を満たした住宅だけを対象に融資を行い、さらに、省エネ、耐震性に優れた住宅などには一定期間金利を引き下げることなど、資金面と技術面の両方から一歩進んだ安心できる住まいづくりを応援しています。

新築・中古マンション・戸建て住宅の購入や新築家屋の建築費に使うことができ、投資用物件の取得には使えません。

投資用物件に利用していたことが判明した場合は、一括返済する必要があります。

商品名や借入金利、融資手数料は取扱金融機関（※）により異なりますが、金利や手数料以外のローンの内容は、原則として全ての取扱金融機関で同じです。

フラット35の仕組みについてはこちら

※都市銀行、信託銀行、地方銀行、第二地方銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫、信農連、モーゲージバンクなど。

フラット35の借入条件

フラット35は申込者本人とローン対象物件について、条件が定められています。

申込者に関する条件

・申込の時点で、満70歳未満であること

①申込者のこどもや孫など申込者の直系卑属またはその配偶者に安定収入があり、
②これらの人の申込時の年齢が満70歳未満で、
③連帯債務者になる

人を後継として「親子リレー返済」を使用する場合は、申込者の申し込み時の年齢が70歳以上でも申し込むことができます。

・日本人であること
日本国籍を持っていることが条件です。

ただし、外国籍であっても永住者や特別永住者（※）であれば申し込めます。

なお、永住許可や特別永住者資格がないことが判明した場合は、一括返済することになります。

※第二次世界大戦の以前から日本に居住して日本国民として暮らしていた外国人で、サンフランシスコ平和条約により朝鮮半島や台湾が日本の領土でなくなったことにより、日本国籍を失った人及びその子孫。

・フラット35を借入した後の、総返済負担率が一定の基準以下であること
借入の年間合計返済額の年収に占める割合(総返済負担率)が、

・年収400万円未満の人は30％以下、
・年収400万円以上の人は35％以下

の条件を満たしていることが必要です。なお、連帯債務者がいる場合は、連帯債務者の年収を合算し、総返済負担率を計算することができます、

借入には、カードローンやクレジットカードのキャッシング、分割払い・リボ払いの残高、賃貸している住宅の借入も含まれます。

ただし、１棟賃しのアパートに係る借入金の返済額については、総返済負担率の計算には含めません。

・連帯債務者は３つの条件を満たす１名だけであること
連帯債務者になれる人は、１名だけで、次の３つの要件を満たす必要があります。
連帯債務者がいる場合、総返済負担率は連帯債務者の年収を合算して計算できますが、合算できる金額は、連帯債務者の年収までになります（※１）。

①申込者の親、子ども又は配偶者
②これらの人の申し込み時の年齢が満70歳未満
③申込者と同居（※２）

※１ 申込者と連帯債務者の年収合計額が連帯債務者の年収の50％を超える場合は、借入期間が短くなる場合があります。

※２ セカンドハウスや親子リレー返済の後継者など同居を要件としない場合もあります。

借入期間の上限＝80歳－申込者または年収合計額の50％を超える連帯債務者のうち年齢の高い人の申込時の年齢（年齢は１年未満切り上げ）

例）申込者30歳、年収500万円、連帯債務者50歳、年収1,500万円の場合

連帯債務者の年収全額まで収入を合算できますが、

①合算する連帯債務者の年収が500万円超の場合
最長借入期間：80歳－51歳（１年未満切り上げ）＝29年

②合算する連帯債務者の年収が500万円以下の場合
最長借入期間： 80歳－31歳（１年未満切り上げ）＝49年 ＞ 35年 ⇒ 35年

資金使途・取得物件に関する条件

・申込者、その親族が居住するする住宅であること
申込者またはその家族（申込者の配偶者、子ども、配偶者の親）が住む新築家屋や新築・中古住宅（マンション・戸建て）、また申込者が週末などに居住するセカンドハウスである必要があります。

そのため、賃貸や転売を目的とする投資物件は対象外になります。

・土地の購入資金を借りるときは新築家屋の建築費も借り入れること
土地の購入資金も借入対象になりますが、必ず家屋の建築費とセットで借り入れることが条件になります。土地だけの購入は対象外になります。

また、土地の所有権移転日がローン申込日の前々年の４月１日以降であることが必要です。

・敷地が借地のときは一定の条件を満たすこと
敷地に住宅金融支援機構を１位の抵当権する必要があります。ただし、地主（配偶者または直系親族以外）の承諾が得られない場合でも、ローンを組める場合はあります。

敷地の権利が地上権であるときは、地上権への設定になります。また敷地の権利が賃借権の場合は、戸建て・共同住宅などの建て方や普通借地権・定期借地権・建物譲渡特約付借地権などの借地権の種類、借地権の取得費用を借り入れるかどうかにより扱いが異なります。

借入対象となる借地権取得費は、

1. ①権利金
2. ②保証金
3. ③敷金
4. ④前払賃料

になります。

※ 借地権取得費に対する借り入れる場合は、敷地に対する抵当権、賃借権に対する質権を設定する必要があります。また、保証金、敷金または前払賃料の場合は、担保設定に加え、原則として、これらの返還請求権に質権を設定する必要があります。
なお、借地権取得費が名義書換料または承諾料の場合は、借入対象外になります。

・共有名義で購入するときは４つの条件を満たすこと

共有名義の住宅または土地も対象になりますが、

1. ①申込者が必ず共有名義人になること（割合は関係ありません）
2. ②共有者は申込者の親、子ども、配偶者または配偶者の親であること
3. ③共有者が日本国籍もしくは永住許可または特別永住者資格を持つこと
4. ④申込者本人も共有者も住宅金融支援機構を１位の抵当権者とすること

の全ての条件を満たす必要があります。

・住宅金融支援機構が定める技術基準をクリアする物件であること
住宅が融資タイプに応じた技術基準に適合するか、適合証明検査機関（※１）または適合証明技術者（※２）による適合証明（書類による設計検査と目視による現場検査）を受ける必要があります。

※１ 住宅金融支援機構と協定を締結している指定確認検査機関または登録住宅性能評価機関。
※２ 住宅金融支援機構と協定を締結している（社）日本建築士事務所協会連合会および（公社）日本建築士連合会に登録した建築士。

・新築・中古住宅の床面積がや一定の面積以上であ基準に適合していること

・一戸建てや連続建て・重ね建て（※１）住宅（※２）の場合は、70㎡以上（共同建て住宅の建物は登記事項証明書で28.31㎡以上）

店舗や事務所との併用住宅については、住宅部分の床面積が非住宅部分の床面積以上であることが条件になります。

床面積は、建物の延べ面積から次の①～⑦の面積を控除したものになります。

1. ①エレベーターの昇降路の部分
2. ②共同住宅の共用の廊下等の部分
3. ③自動車車庫等の部分
4. ④備蓄倉庫の部分
5. ⑤蓄電池の設置部分
6. ⑥自家発電設備の設置部分
7. ⑦貯水槽の設置部分

※１ 連続建て：廊下、階段、広間などを共用せずに、2戸以上の住宅を横に連結する建て方
重ね建て：廊下、階段、広間などを共用せずに、2戸以上の住宅を縦に連結する建て方

※２ 中古住宅の場合は地上2階以下の共同建て（２戸以上の住宅が廊下、階段、広間等を共用する）含みます

・マンションなどの共同建ての場合は30㎡以上
住戸の専有部分の床面積をいい、共用する廊下、階段等の部分は含まれません。

なお、敷地面積の要件はありません。

フラット35の借入可能額、限度額

フラット35の借入可能額は100万円以上8,000万円以下（1万円単位）で、借入限度額は連帯債務者の年収を合算して年収400万円未満の場合は総返済負担率が30％以下、年収400万円以上の場合は35％以下であることが条件になります。

土地の取得費も借入対象になりますが、土地だけの取得のための借り入れはできません。また店舗、事務所などの非住宅部分に係る建設費や購入価額は、借入対象外になります。

フラット35の金利

フラット35の金利は、金融機関、借入期間、融資率が９割以下か９割超か、また団体信用生命保険の種類により異なります。
なお、契約時ではなく資金受取時の金利により決まります。

2021年６月現在で、返済期間15年～20年の場合、年率1.220%～2.020%、返済期間21年～35年の場合、年率1.350%～2.150%になっています。

フラット35の借入期間

原則として15年～35年になります。

ただし、申込者または連帯債務者が満60歳以上の場合は、最短10年～になり、最長は「80歳 － 申込時の年齢※（1年未満切上げ）」または35年のいずれか短い年数（1年単位）までになります。

※ 年収合算した場合は、収入合算者の合算した年収が、年収合算額合計の50％を超える場合には、申込者と収入合算者のうち、高い方の年齢。親子リレー返済の場合は、後継者の年齢。

なお、上記の計算で借入期間が10年より短くなる場合は借入対象外となります。
また、20年以内の借入期間にした場合は、原則として、途中で借入期間を21年以上に変更できません。

フラット35のメリット、おすすめポイント

・長期固定金利
フラット35は、借入時から返済完了まで金利が変わらない固定金利ですので、低金利のタイミングで全期間固定金利で契約すると、借り換えの手間が省け、契約借入時に返済期間終了までの金利を含む月々の支払額が確定します。

返済期間中に金利が上がっても影響を受けず、資金計画も立てやすいです。

なお、長期固定金利のリスクを軽減するため、「固定金利期間選択型」、「変動金利型」の住宅ローンを一体で融資するフラット35パッケージというサービスが用意されています。

・保証人、保証料、繰上返済手数料が不要
保証人は必要ありません。そのため保証料も不要です。

また、繰上返済や返済方法の変更をする場合でも、手数料は不要です。

・安心サポート
加入者が亡くなったり高度障害状態になった場合に備え、借入申込者には、「新機構団体信用生命保険制度」が用意され、加入者が亡くなったり高度障害状態、３大疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中）、要介護になった場合、一定の保障があります（団信の種類によって保障内容が異なります。）。

また、日常生活の中で生じた収入の変化にあわせた返済方法に変更が可能です。

・メニューが豊富
借入金利を一定期間引き下げる質の高い住宅の取得を応援する「フラット３５Ｓ」・「フラット３５リノベ」や子育て支援や地域活性化のための「フラット３５地域連携型」・「フラット３５地方移住支援型」、借入の返済が困難になった時の「家賃返済特約付きフラット３５」など、利用者にとってメリットの多い様々な商品が用意されています。

・自営業や個人事業主、非正規雇用、公的年金の収入でも借入申込可能

フラット35において年間収入額に含められるのは、公的証明書による所得金額のうち、継続的な事業、不動産、利子、配当、及び給与の各所得となります。

なお、公的年金等（厚生年金保険、船員保険、国民年金、企業年金（厚生年金基金、確定給付企業年金及び企業型確定拠出年金）、共済組合年金、普通恩給等）は年収に含められますが、郵便貯金、生命保険契約等に基づく年金は、終身年金に限り､年収に含められます。

よって、自営業や個人事業主でも、審査に通る可能性があります。

自営業や個人事業主の場合、起業した年度は申込みできませんが、翌年の４月から申込みできます。

審査に必要な申告書類は申請の前期分だけで、収入の継続性は確認されますが、事業継続年数は問われませんので、比較的申請しやすいといえます。

非正規雇用（契約社員・派遣社員・アルバイト）については、フラット35の借入時の要件に勤続年数や雇用形態、収入に関する制限が設けられていないことから、定期収入があり金額が安定していれば「安定収入」と考えられ、借入可能な場合があります。

また公的年金等の収入を年間収入に含めることができるため、総返済負担率やその他の条件を満たす限り、公的年金等だけの収入でも借入可能です。障害年金や遺族年金の収入でも、申込みできます。

フラット35のデメリット、おすすめしないポイント

固定金利であるため、市場金利が下がっても返済額が減りません。

また、金利変動のリスクがないことから、変動金利に比べると借入金利が高く設定されています。

・頭金が少ないと金利が高い
住宅の金額の全額の融資を受けるフルローンもあれば、一部だけを借入する方法がありますが、購入代金の90％超の借入をする場合は、金利が高くなります。

2021年６月時点のフラット35ですと、

融資率90％以下の金利は年1.350％～年2.150％ですが、
融資率90％超の金利は年1.610％～年2.410％

です。

・融資手数料がかかる
借入時の初期費用として融資手数料がかかります。融資手数料は、取扱金融機関によって異なります。

・書類を用意するのに時間と費用がかかる
フラット35は、民間の住宅ローンと異なり、住宅金融支援機構によりローン対象の住宅に対する明確な技術基準が定められています。

そのため、収入や年齢など住宅以外の点で審査に全く問題がない人でも、ローンの対象となる住宅がフラット35の基準を満たしていない限り利用できません。

・書類を用意するのに費用がかかる
住宅が融資タイプに応じた技術基準に適合するか、適合証明検査機関などによる適合証明を受ける必要がありますが、費用が10～20万円ほどかかることもあります。
適合証明のお問い合わせ窓口

・ローンの審査に時間がかかる
事前審査は金融機関が行いますが、本審査は住宅金融支援機構が行います。金融機関での事前審査は数日程度で行われますが、住宅金融支援機構の審査は一般的に１週間から２週間程度ですが、２週間を超えることもあります。