駐車場経営のメリット・デメリット、収入・収支改善法

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土地の有効な活用法としては、アパートやマンション経営が一般的ですが、アパート・マンション経営は建物の建築費用や修繕費、管理費など、初期投資、維持管理に多額の費用が必要です。
また敷地は、一定以上の広さとある程度整った形である必要があります。

その点、駐車場やコインランドリー、トランクルームは初期費用や維持管理費が安く、狭小地や不整形地であっても営業できます。

そのため、使われていない空きスペースの有効活用法として駐車場やコインランドリー、トランクルーム投資への注目が高まっていますが、その中でも駐車場経営は、駐車場運営会社の経営ノウハウを利用できることなどから、素人でも経営リスクが低く、車の台数も増加傾向にあるため駐車場経営をする人が増えています。また、自宅の駐車場を時間貸しして収益化し、小遣い稼ぎする人も増えています。

ここでは駐車場経営のメリット・デメリット、既存の駐車場の駐車場経営の収支を改善する方法、また、自宅の駐車場などちょっとしたスペースを費用をかけずに駐車場として収益化する方法を紹介します。

駐車場経営の種類

駐車場経営の方法には月極型とコインパーキング型があります。

・月極型
駐車場経営者と駐車場利用者が賃貸契約を結び、駐車場利用者と駐車する車が特定される駐車場です。

・コインパーキング型
時間貸し駐車場とも呼ばれる不特定多数の利用者を対象にした駐車場です。
あらかじめ設定した料金表を元に利用時間に応じた金額をもらいます。

駐車場運営のメリット

(1)初期費用が少ない・簡単に始められる・管理の手間が少ない
平置きの駐車場は建物を建てる必要が無いため、初期費用が少なくて済みます。

月極駐車場であれば、アスファルト舗装をして、駐車スペースにラインを引くだけ、コインパーキングであってもアスファルト舗装にライン引き、看板やロック板またはゲート、精算機、照明器具などを設置するだけです。

そのため、更地であれば駐車場は１週間くらいで始めることができます。

経営を開始すると清掃、集金、メンテナンス作業が発生しますが、管理会社に委託すれば何もする必要が無く、月１回の入金を待つだけです。

(2)転用・売却がしやすい
月極駐車場であれば解体するものはほとんどなく、コインパーキングであっても看板やロック板またはゲート、精算機、照明器具くらいですので、解体の手間がかからず、解体費も少なくてすみます。

そのため売却するにしてもすぐに撤退でき、買い手も建物の瑕疵や経年劣化のリスクを負わないため安心して購入できるので売却しやすい傾向にあります。

(3)被災リスクが低い
不動産には火災、倒壊、地震、津波被害などの災害リスクがつきものですが、駐車場は、建築物がないので被災リスクが非常に低いです。

(4)狭小地・不整形地でもできる
車1台、バイク1台が止められれば駐車場経営は可能ですので、車が出し入れできる道路と車１台分の空き地があれば駐車場経営は可能です。
建物を建てられない不整形地であっても、車1台分・バイク1台が止められれば駐車場経営は可能です。

(5)短期間だけの貸し出しが可能
建物を建て直す時、建て替えまでに一定の期間がある場合、更地を駐車場として貸すことができます。

(6)コインパーキングはリピーターによる収益化が期待できる
周辺で頻繁に建設工事がある場合やイベント会場が近い場合、作業車やイベント会場に行く人のリピーター需要が見込め、安定収入が期待できます。

(7)解約後の修繕が不要
アパートやマンションの場合、退去後に室内修繕・清掃をする必要がありますが、駐車場の場合、修繕も清掃も不要ですので手間も費用も掛かりません。

駐車場運営のデメリット

(1)収益性が低い
アパートやマンションなど土地を縦に使う場合は、延べ面積が増えるので収益性を高くできますが、平置き駐車場は敷地面積だけの活用になりますので収益性が低くなります。

(2)固定資産税、都市計画税が高い
住宅用地に建物が建っている場合の土地の固定資産税は、200㎡以下は更地の６分の１、200㎡を超える部分は更地の３分の１になります。
さらに土地が市街化区域にある場合には都市計画税もかかりますが、都市計画税についても200㎡以下は更地の３分の１、200㎡を超える部分は更地の３分の２になります。

駐車場は更地と同じ扱いになるため、固定資産税は固定資産税評価額×1.4%（標準税率）で算出されます。

(3)相続税で優遇されないことがある
アスファルト舗装された駐車場や綺麗に砂利敷きされた駐車場は、小規模宅地等の特例が受けられ、200㎡までの部分について相続税評価額が50％減額されます。
しかし、ロープが張ってあるだけ、止め石が置いてあるだけのような、いわゆる青空駐車場は相続税評価額が減額されません。

(4)コインパーキングは立地条件で収益が不安定
駐車場経営で最も重要な要素が立地条件です。

大規模なオフィス街や住宅地でも周辺に利用率の高い駅や商業施設があれば大きな収益が見込めますが、周辺に何もない住宅地だと安定した収益は見込めません。

(5)参入障壁が低く同業者が現れやすい
駐車場経営は、初期費用が安いというメリットがありますが、その反面、参入しやすく競争率が高くなるというデメリットがあります。

駐車場の収支を改善する方法

ここでは駐車場経営が始まってから問題になる収支を改善する方法を紹介します。

(1)駐車場管理会社に委託する
駐車場の規模や駐車場経営の規模にもよりますが、何十台も駐車できる駐車場や複数個所の駐車場を自分で管理をしている場合は、集金業務や、空車スペースの利用募集、駐車場清掃等の管理を一任できる駐車場管理会社へ委託することがおすすめです。

収支改善には稼働率アップや適切な料金設定が必須ですが、管理会社は利用者の募集やマーケティングについて、個人と比較しても質もボリュームも違う色んなノウハウを持っています。

駐車場の経営者が収支の良い駐車スペースの購入に専念することで、より一層収支が良くなります。

なお、数台の車が駐車できる駐車場を数か所経営している規模の場合は、全て自分で管理する方が収支が良くなります。この場合は、後ほど紹介する部分貸しをすることで収支が改善されます。

(2)他の管理会社へ変更
既に、駐車場管理会社に委託しているが収益率をアップさせたい場合は、契約している駐車場管理会社の見直しをおすすめします。

駐車場管理会社によって、サービス内容や金額、得意分野が違います。

自分の経営する駐車場に合った管理会社に変更することで、収益性を向上できる可能性があります。

(3)駐車場のサービス内容を変更する
月極駐車場で一部の駐車スペースの契約が取れない場合、地域の年間行事などに合わせ、一部だけ時間貸しに変更したり、コインパーキングであってもバイクや自転車向けに変更することなどで収支を改善できます。

例えば、

・花火大会やスポーツイベント、コンサートのある時は月極駐車場の空きスペースを時間貸しにする
・バイクの需要が見込まれるようであれば、一部をバイク用の駐車場にする
時間指定型：スポーツ試合時のみの短期間の貸し出し可能
・自転車や50㏄以下の原付バイクの需要が見込まれるようであれば、一部を月極もしくはコインパーキングとして駐輪場にする
・不整形地の駐車場などで車1台分のスペースはなくてもバイク1台分のスペースがある場合は、当該スペースをバイクや自転車に貸し出す

このようにサービス内容の変更や追加により駐車場の収支は改善される可能性が高くなります。

ただし、サービス内容の変更や追加には多少なりとも初期費用や管理費用が掛かります。そのため多少なりとも市場調査が必要で、調査に失敗すれば赤字になってしまいます。

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