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不動産を売却するなら、できる限り多くのお金を残したいものですが、不動産の売却には、手数料や税金などの諸費用・諸経費が発生します。
よって、売却代金からもろもろの費用を差し引いたお金が、売主の手元に残ります。
ここでは、不動産を売却するときに必要な費用、売却にかかる諸経費をまとめています。
事前に諸費用を把握しておくことで、ローンが残っていたり、買い替え予定がある場合などに最低限の売却価格がわかり、売却計画を立てやすくなります。
不動産売却にかかる諸費用・諸経費
不動産売却にかかる諸費用・諸経費には次のようなものがあります。
・印紙税（収入印紙代）
・不動産登記費用（登録免許税）
・司法書士報酬
・必要書類の取得費用
・仲介手数料
・ローン一括返済手数料
・測量費
・既存住宅状況調査（ホームインスペクション）費
・解体費用
・リフォーム費用
・ハウスクリーニング費用
・引越し費用
・家財等廃棄物の処分費用
印紙税（収入印紙代）
不動産を売買する際には、多くの場合、売買契約書を2部作成し、売主、買主がそれぞれ1部ずつ保存しますが、収入印紙は課税文書ごとに必要になりますので、売主、買主が保存するそれぞれの売買契約書に売買価格に応じた収入印紙を添付する必要があり、収入印紙代は売主と買主がそれぞれ負担します。
なお、不動産の売買契約書の記載金額（※）が10万円を超え、平成26年4月1日～令和4年3月31日の間に作成されるものであれば、租税特別措置法により、印紙税の軽減措置が適用され、税率が引き下げられます。この軽減措置は、売買金額の変更等の変更契約書や補充契約書等についても対象となります。
| 記載金額（※） | 軽減税率 | 原則 |
| 1万円未満 | 非課税 | 非課税 |
| 10万円以下 | 200円 | 200円 |
| 10万円超50万円以下 | 200円 | 400円 |
| 50万円超100万円以下 | 500円 | 1,000円 |
| 100万円超500万円以下 | 1,000円 | 2,000円 |
| 500万円超1千万円以下 | 5,000円 | 10,000円 |
| 1千万円超5千万円以下 | 10,000円 | 20,000円 |
| 5千万円超1億円以下 | 30,000円 | 60,000円 |
| 1億円超5億円以下 | 60,000円 | 100,000円 |
| 5億円超10億円以下 | 160,000円 | 200,000円 |
| 10億円超50億円以下 | 320,000円 | 400,000円 |
| 50億円超 | 480,000円 | 600,000円 |
※「記載金額」は、消費税を含んだ金額とされますが、不動産売買契約書については、下記例のように、消費税額を区分して記載している場合や税込価格及び税抜価格が記載されることで消費税額が明らかな場合には、消費税抜きの価格で印紙税を判断します。
例：消費税及び地方消費税の合計が10％としています。
・売買金額 1,100万円(税抜価格 1,000万円 消費税額等 100万円)
・売買金額 1,100万円(うち消費税額等 100万円)
・売買金額 1,000万円 消費税額等 100万円 合計 1,100万円
不動産の売買に係る印紙代は高額になるため、実務では印紙代を削減するために、売買契約書を1部だけ作成し、コピーを単なる控えとして売主が保管し、買主が原本を保管することがよく行われます。コピーは課税文書でないため、印紙を貼る必要がないためです。
買主が原本を保管するのは、ローン契約や将来売却する時などに売買契約書の原本が必要であったり、任意売却で売主の経費を減らすためなどです。
ただし、コピーに直接、署名や捺印をした場合は、原本と同じく課税文書とされ、印紙を貼る必要がありますので注意が必要です。
不動産売買契約書には「契約書1通を作成し、各自署名捺印の上、買主が契約書作成費用を負担し、これを保有し、売主は写しを保有する」などの文言を入れます。
なお、印紙を適切に添付しなかった場合は、過怠税が課せられます。
過怠税は、印紙税を課税文書作成時までに正しく納付しなかった場合に課せられるもので、本来添付すべき印紙の額と、その2倍の額の合計額、つまり本来納めるべきだった額の3倍の印紙税が徴収されます。
また、印紙は印鑑や署名で消印する必要がありますが、消印がされなかった場合でも過怠税が課せられます。
税務調査を受ける前に、自主的に不納付を申し出たときは1.1倍になります。
不動産登記費用（登録免許税）
不動産を売買すると所有権を買主に移転する登記が必要ですが、所有権移転登記費用は買主が負担します。
売主が負担するのは、売却物件に抵当権が設定されている場合の抵当権抹消登記、所有者の氏名や住所が登記内容と異なる場合の登記名義人表示変更登記、相続登記に必要な登録免許税などです。
抵当権抹消登記、登記名義人表示変更登記の登録免許税は不動産1筆あたり1,000円です。
戸建て住宅であれば土地と建物1筆ずつで2,000円ですが、土地が複数の筆にまたがっている場合は、筆数×1,000円だけ余分にかかります。
相続登記に関する登録免許税は、次のようになります。
固定資産評価証明書の価格×0.4％
※固定資産評価証明書の価格が1,000円以上の場合は1,000円未満切捨
上記の計算式で計算された登録免許税の100円未満切捨
司法書士報酬
抵当権抹消登記や登記名義人表示変更登記、相続登記は自分ですることも可能ですが、手続が複雑で時間・労力・精神的ストレスがかかる場合は司法書士に依頼します。
司法書士報酬の相場は、抵当権抹消登記で2万円前後＋消費税、登記名義人表示変更登記で1万円前後＋消費税、相続登記で6万円前後＋消費税のようです。
ただしこれらは、手続きが単純なケースですので、不動産が遠方にあったり相続関係が複雑な場合は別途費用がかかります。
遺産分割協議書の作成
相続不動産を売却する場合、売却前に相続登記を完了させ不動産の名義を変更しておく必要があります。
相続人が一人の場合や遺言によってすべての遺産の相続人が指定されている場合などを除き、相続登記には遺産分割協議書が必要です。
遺産分割協議書の作成は相続人同士が協議し、自分たちで作成することもできますが、作成できないときは弁護士や司法書士、行政書士に依頼することになり、遺産分割協議書の作成に費用がかかります。
遺産分割協議書の作成費用は、相続財産の額や財産の内容などにより異なり、1万円～や70万円～など幅があります。
必要書類の取得費用
不動産の売却には、印鑑証明、住民票、相続が絡む場合は戸籍謄本など役所に発行してもらう書類が必要になります。
発行手数料は、印鑑証明、住民票が１通200円～300円、戸籍謄本が1通450円くらいです。
仲介手数料
不動産の売却を宅地建物取引業者に依頼し、売買が成立した場合、仲介手数料が発生します。
宅地建物取引業者が請求できる仲介手数料の料率は、宅地建物取引業法でその上限が次のように決められています。
| 売買価額（消費税抜き） | 仲介手数料料率 |
| 200万円以下の金額 | 5％ |
| 200万円を超え400万円以下の金額 | 4％ |
| 400万円を超える金額 | 3％ |
例えば、税抜き売買価格が1,000万円の場合の仲介手数料は、
200万円×5％＋200万円（400万円-200万円）×4％＋600万円（1,000万円-400万円）×3％＝36万円＋消費税
となります。
税抜きの売買価格が400万円を超える場合は、簡便的に、
売買価格×3％＋6万円＋消費税
で計算できます。
ローン一括返済手数料
ローンが残っていて、当該ローンの抵当権が設定されている物件を売却する場合、売却代金でローンを一括繰り上げ返済し、抵当権を抹消する必要がありますが、ローンの繰上返済には手数料がかかる場合があります。
ローンの一括繰り上げ返済手数料は、金融機関や金利の種類（変動金利か固定金利か）などにより異なりますが、1万円～5万円の金融機関が多いようです。
なお、借入時に信用保証料を一括して支払っている場合、保証料が一部返還されますので、ローン一括返済手数料の実質負担は軽減されます。
返還される保証料は保証会社の所定の計算方法により算定されます。
測量費
売却する土地の隣地との境界が明確でない場合、土地家屋調査士に依頼し、境界確定測量を行うことがあります。
境界確定測量費は、土地の面積や形、隣地所有者の数、立会日数などにより異なりますが、民間が所有する土地であればおおよそ30万円～50万円、国や行政が所有する土地との境界を確定する場合は50万円～80万円ほどのようです。
なお、確定測量費は基本的に売主が負担しますが、買主側が売主に売却を持ちかけた場合は買主が一部負担することがあります。
既存住宅状況調査（ホームインスペクション）費
既存住宅状況調査（ホームインスペクション）とは、建築士などの専門家による住宅診断のことで、宅地建物取引業法の改正により平成30年4月から、宅地建物取引業者による売主、買主への既存住宅状況調査の説明が義務化されました。
注意が必要なのは、義務化されたのは宅地建物取引業者による説明であり、既存住宅状況調査（ホームインスペクション）自体が義務化されたわけではありません。
そのため、売主は必ず既存住宅状況調査（ホームインスペクション）をする必要はありませんので、その場合は、既存住宅状況調査（ホームインスペクション）費は発生しません。
しかし、買主としては、中古住宅の購入のリスクを回避できる大きなメリットがあり、建物の瑕疵の状況を正確に把握することで購入後にかかる改装費が分かり、適正な購入価格を見極めることができ、引き渡し後のトラブルの防止にもなりますので、今後は買主からの要求により既存住宅状況調査（ホームインスペクション）を実施するケースが増えると予想されます。
なお、既存住宅状況調査（ホームインスペクション）は、構造上の問題がないかや、雨漏りのがないか等を目視可能な範囲で検査する調査と、目視では確認できない詳細な調査がありますが、宅地建物取引業法の改正により要求されるようになったのは目視による調査です。
金額については、住宅の規模により、調査実施者に資格、経験等の制限がないため5万円～10万円と、業者により様々です。
また一般的に、マンションよりも戸建ての方が検査箇所が多いため費用がかかります。
解体費用
利用できない建物が建っている土地を売却する場合、更地にしてから引き渡しが行われることがありますが、この場合、解体費は売主が負担することになります。
建物の解体費は、おおよそ次のような相場です。
木造 3～5万円/坪
軽量鉄骨造 4～7万円/坪
鉄筋コンクリート造 4～8万円/坪
解体費は、上記のように建物の構造だけでなく、大きさ、使用している部材、立地状況（前面道路幅や隣地との距離など）、地域（都市部か地方か）、解体業者などによって大きく変わります。
一般的には、坪数が大きくなるほど坪単価は安くなる傾向にあります。
リフォーム費用
中古不動産売買では、現状引渡しがほとんどですので、リフォームは基本的に買主が行い、売主がリフォーム代を負担することはほとんどありません。買主は、自分の好みにあったリフォームができるメリットがあります。
売主がリフォーム代を負担するのは、築年数がある程度経過した古い中古マンションの部屋や戸建ての販売において、買主がリフォームすることで一定レベル以上の不動産になることがイメージできるよう売却前に最低限のリフォームをする場合や雨漏りがあるような場合です。
リフォームは、提供されるものが工事で相場がわかりにくく、そのためリフォーム代はリフォーム会社やリフォームの内容により様々です。
売主のリフォームが大がかりなものになることはほとんどありませんが、余計な費用を払わないよう複数社の見積を比較し、妥当な会社に依頼するようにしてください。
ハウスクリーニング費用
中古不動産売買では、現状引渡しがほとんどですので、ハウスクリーニングについても多くの場合、買主が行います。
不動産、特に住宅はきれいで清潔感があるものほど高値で売れるため、売却に向けてハウスクリーニングを行う売主もいますが、買主は自らの選んだ業者にハウスクリーニングを依頼することで安心感を得られます。
しかし、売却物件の部屋の壁や水回りがあまりにも汚いと、売買価格に影響し、最悪の場合、売れる物件も売れなくなってしまいます。そういったことを避けるために、売主が最低限のハウスクリーニングを入れることがあります。
ハウスクリーニング費用は、クリーニング内容やハウスクリーニング会社により様々です。
ハウスクリーニングもリフォーム同様、売主の負担が大きくなることはほとんどありませんが、余計な費用を払わないよう複数社の見積を比較し、妥当な会社に依頼するようにしてください。
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引越し費用
自宅や所有し使用していた建物を売却する場合、引っ越し費用がかかります。
引越し費用は、引越し先、荷物の量、引越す時期、荷物のお届け期限、引越し業者などにより様々です。
自宅や所有し使用していた建物を売却する場合は必ず発生ですので、余計な費用を払わないよう複数社の見積を比較し、妥当な会社に依頼するようにしてください。
なお、自宅の買替えで売却が先行となった場合、仮住まいが必要になりますので、仮住いへの引越しと新居への引越しの2回分の引越し費用が必要になります。
家財等廃棄物の処分費用
自宅や事務所から出る場合は、多かれ少なかれ廃棄物が出ます。
家財等の廃棄物が少ないほど処分費用が少なくなりますので、家財等廃棄物の処分費用を削減するには、自分で捨てられるものは極力自分で捨てることですが、完全に自力で全てを捨てるのは限界もあります。
自治体にお願いして粗大ゴミを捨てるにも費用がかかります。
片付け専門の会社を効果的に利用するのも一つの手ですが、引越し業者で不要品の引き取りサービスを提供しているところがあり、引越しと一緒に廃棄物の処分をお願いすれば余計な経費がかからないので、処分費用を抑えることができます。
また、不要品の買取業者に買い取れるだけ買い取ってもらい、残りを引越し業者などに依頼してみるのも良いと思います。
