不動産の取引態様における代理と媒介、仲介の意味、違い

取引態様とは、不動産取引（売買・賃貸）において宅地建物取引業者がどのような立場で関係するかを示すもので、売主、貸主、代理、媒介・仲介があります。

取引態様により宅地建物取引業者の権限や報酬が異なりますので、自らが売主もしくは買主または貸主あるいは借主の立場で、宅地建物取引業者からサービスを受ける顧客である場合はあらかじめ取引態様を確認しておく必要があります。

なお、宅地建物取引業者は不動産取引の広告や取引するときには顧客に対し取引態様を示すことが義務づけられています。

ここでは不動産の取引態様、代理と媒介、仲介 それぞれの意味、違いについて紹介します。

代理

不動産取引における代理は民法の代理が適用されます。
なお、不動産取引においては特段の事情が無い限り、媒介で行うのが一般的ですので、代理による取引は多くありません。

代理とは

代理とは、依頼主（Aさん）が代理人となる人（Bさん）に代理権を与え、代理人（Bさん）が相手方（Cさん）と契約などをし、その効果がAさんに生じるというものです。

不動産の売却取引で例えると、不動産の所有者（Aさん）が、代理人である不動産業者の（Bさん）に不動産売却を依頼し、BさんがAさんの代理人として買主（相手方（Cさん））と契約を結ぶことで、売買契約の効果をAさんとCさんに生じさせるというものです。代理により契約当事者はAさんとCさんになり、Aさん自身が不動産を売却したことになります。

代理の要件

代理人（Bさん）の行った行為の法律効果を依頼人（Aさん）に帰属させるためには、下記の要件が必要です（民法99条）。
(1)代理人（Bさん）が代理権を持っている必要があります。つまり依頼人（Aさん）が代理人（Bさん）に代理権を与えている必要があります。

(2)代理人（Bさん）が代理行為をし、その際にBさんは「依頼主（Aさん）のために契約をします」と相手方（Cさん）に示す（顕名する）必要があります。

(3)代理人（Bさん）が「この不動産を売ります」等、意思表示して相手方（Cさん）と契約を結ぶ必要があります。

代理の種類

民法では代理には(1)任意代理と(2)法定代理がありますが、不動産取引において代理とは(1)の任意代理になります。

(1)任意代理
依頼主が自分の意思で代理人となる人に代理権を与えるというものです。よって代理人は依頼主から与えられた権限の範囲でのみ代理権があります。
（権限の定めのない行為については、保存行為（財産の現状維持）及び、代理の目的である物又は権利の性質を変えない範囲内において、その利用又は改良を目的とする行為だけが認められています。（民法103条））

(2)法定代理
法律により代理人となる人に自動的に代理権が与えられているというものです。

媒介

媒介とは「二つのものの関係を仲立ちすること」です。

不動産取引においては宅地建物取引業者が宅地・建物など不動産の売主や買主、貸主や借主から物件の取次ぎの依頼を受けて、「金額の査定」、「媒介契約の締結」、「広告宣伝により買主や売主、借主や貸主を探し」、「物件の案内」、「値段の交渉」、「契約書の作成」「重要事項の説明」等を行います。そして契約が成立すれば報酬として、仲介手数料を受け取ります。

代理も媒介も「売買契約」「交換契約」「賃貸借契約」において人と人との間を取り持つ取引としては同じです。
しかし、代理には契約を結ぶ権限がありますが、媒介には契約を結ぶ権限がありません。

媒介契約の必要性、種類（一般媒介、専任媒介、専属専任媒介）ごとの詳細については⇒こちら

仲介

仲介とは「両者の間に入って取り次いだりまとめたりすること」とされ、不動産業界においては売主と買主の間、もしくは貸主と借主の間を仲立ちすることを意味します。
媒介と同じく契約を結ぶ権限はありません。

仲介と媒介の違い

このように、不動産取引において仲介と媒介に意味の違いはほとんどありません。違いをあえて言うとすると仲介は商取引などで一般的に使われている言葉であるのに対し、媒介は宅地建物取引業法で使われる法律用語といった感じです。

事実、宅地建物取引業法においては、売主と買主の間、もしくは貸主と借主の間の仲立ちを表現する言葉は「媒介」が使用され、「仲介」という言葉は第五十条の二の四（不動産信託受益権等の売買等に係る特例）において「金融商品仲介業者」という表現にだけ使用されています。
すなわち「仲介」は、宅地建物取引業法においては法律用語としては使用されていません。

よって一般的に不動産取引において「仲介」という場合、「媒介」のことを意味します。

ただし、実務においては媒介業務をする不動産会社の立場の違いにより、「媒介会社」「仲介会社」を明確に使い分けている場合があります。

すなわち、不動産オーナーである売主、貸主と直接契約している会社を「媒介会社」、媒介会社が買主、借主を直接見つけられなかった場合に、買主、借主を見つけた会社を「仲介会社」と呼ぶ場合があります。