不動産取得税の軽減措置、減免、徴収猶予

不動産取得税の軽減、減免、徴収猶予を受けるためには、不動産を取得した日から２０日以内（減免を受ける場合には納期限前７日前まで（いずれも都道府県により異なります））に取得した不動産所在地を所管する県税事務所へ不動産取得申告書提出等の手続が必要です。

なお軽減措置は取得した不動産の種類によって次のように適用できます。

■新築住宅のみの取得　⇒　新築住宅を取得したときの軽減
■新築住宅とその土地を取得　⇒　新築住宅を取得したときの軽減＋住宅用土地を取得したときの軽減
■中古住宅のみの取得　⇒　住宅用土地を取得したときの軽減
■中古住宅とその土地を取得　⇒　新築住宅を取得したときの軽減＋住宅用土地を取得したときの軽減

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住宅（家屋）を取得したときの軽減

一定の要件を満たす住宅（家屋）を取得した場合には課税標準額の控除が受けられます。

●新築住宅（建売住宅等未使用新築住宅含む）の場合

＜計算式＞
不動産取得税額＝（新築住宅の課税標準額－控除額）×税率

＜適用要件＞

自己居住用の戸建て（セカンドハウス含む）・共同住宅、賃貸用の戸建ての床面積が50㎡以上240㎡以下
賃貸用の共同住宅の床面積が40㎡以上240㎡以下
高齢者の居住の安定確保に関する法律第７条第１項の登録を受けた「サービス付き高齢者向け住宅」である貸家住宅にあっては30㎡以上210㎡以下

上記のいずれかの要件を満たした新築住宅（特例適用住宅）を購入または建築（新築・増築・改築）した場合は、最大1,200万円の控除が適用されます。

さらにこれらの要件を満たす新築住宅が長期優良住宅の普及の促進に関する法律に規定する認定長期優良住宅で、令和4年3月31日までに取得（購入・新築）した場合は最大1,300万円の控除が適用されます。

＜留意点＞
１．床面積は、登記簿上の床面積ではなく、現況の床面積で判定します。
また同一敷地内に住宅用車庫や物置など住宅と一体となって効用を果たす附属家屋がある場合、付属家屋を含めた家屋全体の床面積で判定します。
例えば住宅とその住宅と一体となって効用を発揮する附属家を同一敷地内に建築した場合は、合わせて一戸の住宅の建築となり、、住宅用車庫や住宅用物置等の面積も住宅の床面積に含まれます。よって、住宅の床面積が220㎡であっても、住宅用車庫の面積が30㎡であれば合計250㎡となり、軽減措置を受けることができません。

*住宅用車庫などが、家屋ではない場合は、面積を合計する必要はありません。

（出典：兵庫県不動産取得税について）

２．増築・改築の場合は、増改築部分だけの面積ではなく、増改築後の全体の面積で判定します。

３．共同住宅等は、１戸当たりの床面で判定。マンション等の区分所有住宅の床面積は、専有部分の床面積と専有部分に応じて按分した共用部分の床面積も含みます。

４．サービス付き高齢者向け住宅については、次のすべての要件を満たす場合に限ります。
・令和５年３月31日までの間に新築していること
・戸数が 10 戸以上であること
・主要構造部が耐火構造又は準耐火構造であること
・国又は地方公共団体から建築費の補助を受け建築していること
・入居契約が賃貸借契約であること

５．１戸につき控除される額は、一戸建以外の住宅については、独立した区画（共有部分を含みます。）ごとに控除されます。よってマンションやアパートの場合、控除額は最大1,200万（又は1,300万）×戸数となります。

６．控除額が課税標準額に満たない場合は、課税標準額まで控除されます。

７．併用住宅の場合は、居住部分からだけ控除されます。

適用される場合	１戸につき控除される額
床面積（共同住宅等にあっては、１戸当たりの床面積）が５０㎡（貸家共同住宅の場合は４０㎡、サービス付き高齢者向け住宅の場合は３０㎡）以上２４０㎡以下の新築住宅を取得（購入・建築）した場合	最大1,200万円
上記のうち令和４年３月３１日までに、認定長期優良住宅を新築又は新築未使用の認定長期優良住宅を購入した場合	最大1,300万円

＜計算例＞
新築住宅の場合（令和６年３月31日までに取得）
床面積200㎡　購入価格5,000万円　課税標準額3,000万円

不動産取得税：（3,000万円－1,200万円）×3%＝54万円

●中古住宅の場合

（１）耐震基準に適合する中古住宅を取得する場合

＜計算式＞
不動産取得税額＝（中古住宅の課税標準額－控除額）×税率

＜適用要件＞

取得した人が個人であり、自分が居住用のために購入した中古住宅である
床面積が50㎡以上、240㎡以下である
新築された時期が、昭和57年1月1日以降のもの。または昭和56年12月31日以前に新築された住宅で、建築士等が行う耐震診断によって新耐震基準を満たしていることが証明されたもの（証明に係る調査が取得日前２年以内に終了していることが必要）

上記の要件をすべて満たした中古住宅は控除が受けられます。

＜留意点＞
１．床面積は、登記簿上の床面積ではなく、現況の床面積で判定します。

また同一敷地内に住宅用車庫や物置など住宅と一体となって効用を果たす附属家屋がある場合、付属家屋を含めた家屋全体の床面積で判定します。
例えば住宅とその住宅と一体となって効用を発揮する附属家を同一敷地内に建築した場合は、合わせて一戸の住宅の建築となり、、住宅用車庫や住宅用物置等の面積も住宅の床面積に含まれます。よって、住宅の床面積が220㎡であっても、住宅用車庫の面積が30㎡であれば合計250㎡となり、軽減措置を受けることができません。

*住宅用車庫などが、家屋ではない場合は、面積を合計する必要はありません。

（出典：兵庫県不動産取得税について）

２．増築・改築の場合は、増改築部分だけの面積ではなく、増改築後の全体の面積で判定します。

３．控除額が課税標準額に満たない場合は、課税標準額まで控除されます。

４．住宅以外であった家屋を住宅にリフォームする場合は、取得前にリフォームが完了している必要があります。

５．併用住宅の場合は、住宅部分からだけ控除されます。

＜控除額＞
控除額は住宅が建築された日によって変わります。
共有で取得した場合で適用要件を満たす人が一部の場合は、適用要件を満たす人の持分価格から、新築年月日に応じた額を上限として控除されます。

新築年月日	控除額
平成９年４月１日～	1,200万円
平成元年４月１日～平成９年３月31日	1,000万円
昭和60年７月１日～平成元年３月31日	450万円
昭和56年７月１日～昭和60年６月30日	420万円
昭和51年１月１日～昭和56年６月30日	350万円
昭和48年１月１日～昭和50年12月31日	230万円
昭和39年１月１日～昭和47年12月31日	150万円
～昭和38年12月31日	100万円

＜計算例＞
耐震基準に適合する中古住宅　新築年月：平成８年３月
床面積200㎡　購入価格3,000万円　課税標準額2,000万円

不動産取得税：（2,000万円－1,000万円）×3%＝30万円

（２）耐震基準不適合既存（中古）住宅の取得後に耐震改修工事を行う場合

＜計算式＞
不動産取得税額＝中古住宅の課税標準額×税率－減税額

＜適用要件＞

平成26年４月１日以降に取得に取得した中古住宅である
取得した人が個人であり、自分が居住用のために購入した中古住宅である
工事前の床面積が50㎡以上、240㎡以下である
新築された時期が昭和56年12月31日以前の住宅で、建築士等が行う耐震診断によって新耐震基準を満たしていることが証明されたていないもの
取得した個人が上記の中古住宅に耐震改修工事を行い、耐震改修工事後の住宅が、建築士等による耐震診断等により耐震基準に適合していることの証明がされていること
取得した日から6ヶ月以内に自分が居住し、その旨を申告すること

＜留意点＞
１．床面積は、登記簿上の床面積ではなく、現況の床面積で判定します。

２．取得前に工事が完了している場合は適用されません。

３．新耐震基準を満たしていることが証明される前に居住した場合は適用されません。

４．取得した中古住宅が昭和29年６月３０日以前に新築された住宅の場合は適用されません。

５．中古住宅の課税標準額に税率を乗じた額が減額額未満の場合はその額が限度となります。

＜控除額＞
中古住宅の新築された日に応じた額が、住宅の税額から減額されます。

新築された日	控除額
昭和56年７月１日～昭和56年12月31日	126,000円
昭和51年１月１日～昭和56年６月30日	105,000円
昭和48年１月１日～昭和50年12月31日	? 69,000円
昭和39年１月１日～昭和47年12月31日	? 45,000円
昭和29年７月１日～昭和38年12月31日	? 30,000円

＜計算例＞
耐震基準に適合しない中古住宅　新築年月：昭和51年３月
工事前床面積200㎡　建築価格3,000万円　課税標準額2,000万円

不動産取得税：2,000万円×3%－105,000円＝495､000円

住宅用土地を取得したときの軽減

一定の要件を満たす住宅用土地を取得した場合、当該土地の上にある家屋が一定の要件を満たしていることを条件に土地の不動産取得税が減額されます。

＜計算式＞
不動産取得税額＝土地の課税標準額（※１）×税率－減額額（※２）

※１令和６年３月31日までに取得した土地については土地の固定資産課税台帳登録価格×１/２
※２次のいずれか高い方の額
（１）45,000円
（２）土地１㎡当たりの課税標準額（※２）×住宅の床面積の２倍（※３）×住宅の取得持分× ３%
※３１戸当たり200㎡を限度

＜適用要件＞

●新築住宅用の土地の取得
土地を先に取得するか住宅を先に取得するかにより別れます。

１．土地を先に取得した場合
（１）土地を取得した日から３年以内（令和４年３月３１日までの取得に限る）に、その土地の上に住宅が新築された場合で次の①又は②の場合
①土地の取得者が住宅の新築までその土地を引き続き所有していること
②土地の取得者からその土地を取得した人（譲渡の相手方）が住宅を新築したこと

（２）土地の取得後１年以内に、その土地の上にある自己の居住の用に供する平成10年４月１日以後に新築された未使用の住宅を取得した場合

２．新築住宅を先に取得した場合（同時取得含む）
（１）次の①又は②の場合
①住宅を新築した方が、新築後１年以内にその敷地を取得していること
②新築未使用の住宅とその敷地を、新築後１年以内（同時取得を含む。）に同じ人が取得していること

（２）自己の居住の用に供する新築未使用の住宅（平成10年４月１日以後に新築に限る）の取得後１年以内に、その敷地を取得した場合

＜留意点＞

新築住宅は軽減措置の適用を受けられる条件を満たしたものに限ります。
１（１）において、新築される住宅が、サービス付き高齢者向け住宅の場合は、新築までの期間が２年以内に、１棟当たり100戸以上の共同住宅場合は４年以内になる場合があります。
１（１）において、親が土地を取得後３年以内に子が住宅を新築した場合でも、親の土地の取得に対する不動産取得税が減額されます。また、親の土地取得後に３年以内に子が相続し、新築した場合でも、親の土地の取得に対する不動産取得税が減額されます。
１（２）は、土地の譲渡者の土地の取得に対する不動産取得税が減額されます。
すでに所有する土地に隣接する土地を新たに取得し住宅を建てる場合、新たに取得した土地の上に住宅が建たない場合は、新たに取得した土地に対する不動産取得税の減額はありません。

●中古住宅用の土地の取得
土地を先に取得するか住宅を先に取得するかにより別れます。

１．土地を先に取得した場合（同時含む）
・土地を取得した後1年以内に、その土地に建っている耐震基準適合既存住宅または耐震基準適合既存住宅を取得していること

２．中古住宅を先に取得した場合
・自己居住用の耐震基準適合既存住宅または耐震基準適合既存住宅の取得後1年以内に、その家屋が建っている土地を取得していること

住宅用土地に係る徴収猶予

土地の取得後に住宅を取得した場合、住宅用土地を取得したときの軽減措置があり、最終的に減額される税額が多額になります。

都道府県に確認すると、「一旦全額を納税し、住宅の完成後に減額申告していただくことで還付します。」という回答がかえってくることがほとんどですが、いったん支払う税金が多額なため、

土地を取得した日から３年以内（※）に特例適用住宅を新築する旨の申告があり、現在建築中であるなど当該申告が真実であると認められるときは、特例適用住宅を新築するまでの期間で最長３年間、特例適用住宅が新築された場合に減額される額に相当する税額について納付が猶予される制度があります（適用対象資産の詳細については各都道府県に確認してください）。

この制度を適用する場合、不動産取得税徴収猶予申告書の提出が必要で、住宅が完成したときには、改めて減額申請の手続きが必要となります。

※令和４年３月31日までの取得に限る。新築される特例適用住宅が、サービス付き高齢者向け住宅の場合は２年以内。また１棟あたり100戸以上の共同住宅の場合は、４年以内となる場合があります。

公共事業のために不動産を譲渡し、その代替不動産を取得した場合の軽減

次のように公共事業のために土地や家屋を譲渡し、代替不動産を取得した場合、一定の要件が充足される場合、その代替不動産の取得に対する不動産取得税の計算において軽減（特例控除や減額、減免）される制度があります。

なお軽減制度の適用を受けるためには、都道府県に不動産取得性申告書、不動産取得税減免申請書、収用証明書、収用等された年の不動産の固定資産評価証明書などの提出が必要です。詳しくは各都道府県に問い合わせください。

＜適用要件＞
（１）公共事業のために譲渡した不動産の所有者と代替不動産の取得者が同一人物であること

（２）公共事業のために、不動産を譲渡等した日（土地売買契約締結日、物件移転補償契約締結日）から２年以内に被収用不動産の所有者が代替不動産を取得したこと、または土地提供前に代替不動産を取得し、取得した日から１年以内に、公共事業のために不動産を譲渡（土地売買契約または物件移転補償契約を締結）していること

（３）公共事業のため不動産を収用されて補償金を受けたこと、または公共事業を行う者に公共事業のため不動産を譲渡したこと、あるいは公共事業のため収用され又は譲渡した土地の上に建築されていた家屋について移転補償金を受けたこと

等

＜税額の計算方法＞
（１）公共事業のために不動産を譲渡した日から２年以内に、代替不動産を取得した場合

不動産取得税額＝（代替不動産の固定資産課税台帳登録価格－譲渡した年の被収用不動産の固定資産課税台帳登録価格）×税率

＊１減税額＝譲渡した年の被収用不動産の固定資産課税台帳登録価格×税率

＊２令和６年３月３１日までに宅地及び宅地比準土地を譲渡した場合には、当該土地の固定資産課税台帳登録価格に一定の率（所有する不動産を譲渡した日や代わりとなる不動産を取得した日等によりそれぞれ率が異なります。）を乗じて得た額となります。

（２）代替不動産を取得し、取得した日から１年以内に、公共事業のために不動産を譲渡等した場合

不動産取得税額＝代替不動産の固定資産課税台帳登録価格×税率－減税額

＊１減税額＝譲渡した年の被収用不動産の固定資産課税台帳登録価格×税率

（３）公共事業のため使用された土地上に建築されていた家屋について移転補償金を受け、代替不動産を取得した場合（移転補償金を受けた家屋の敷地（借地を含む）そのものが所有権移転することなく、一定期間使用される場合に適用されます。また家屋の所有者のみが適用対象です）

不動産取得税額＝代替不動産の固定資産課税台帳登録価格×税率－減免額

＊１減免額＝譲渡した年の被収用不動産の固定資産課税台帳登録価格×税率

被災不動産に係る代替不動産を取得した場合等の軽減

地震、火災、風水害等の災害によって滅失または損壊した不動産については、次の場合に被災の程度に応じて不動産取得税が減免されます。

①災害等によって所有する不動産が滅失または損壊し(土地については埋没、崩壊等。家屋については全壊、半壊又は一部損壊。)、被災した不動産に代わるものとして同一用途の不動産を、災害を受けた日から3年以内に取得した場合
（被害不動産と代替不動産の名義人は原則同一人である必要がありますが、代替不動産取得までに被災不動産の所有者だった方が亡くなった場合で、被災不動産の所有者の配偶者又は２親等内の血族が、当該不動産の代わりとなる不動産を取得した場合で一定の要件を満たしたとき等には、軽減措置を受けることができる場合があります。）

②不動産取得税の納期限までに、取得した不動産が災害により滅失または損壊した場合

＜軽減額の計算方法＞
不動産取得税軽減額＝被災不動産の固定資産評価額×税率×減免割合

（注）減免割合は被災の程度により異なります。詳細については各都道府県にに問い合わせてください。

＜適用要件＞
・減免申請書
・罹災（被災）証明書
・被災不動産の評価証明書その他減免を必要とする理由を証明するに足りる書類
などの提出

譲渡担保として不動産を取得した場合の軽減

譲渡担保とは、債権者が自らの債権を保全するために債務者が所有する物（動産でも不動産でもOK）を譲り受け、債権を全額回収すると同時に債務者に戻すという制度です。

債権を全額回収するまでは債権者は債務者から動産または不動産を賃借していることになり、債権が回収できないときは、譲り受けたものの所有権を取得し、ものの価額が債権額を超える場合は超過額を債務者に返還します。

譲渡担保として不動産を取得した場合、担保権設定の日から2年以内に譲渡担保財産を旧所有者に戻す場合は、その間、徴収猶予され、また、この間に債権が消滅し、譲渡担保財産を旧所有者に戻した場合は全額が免除されます。

なお譲渡担保財産を戻された旧所有者には、課税されません。

改修工事対象住宅及びその土地に係る軽減

・国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けた宅地建物取引業者が新築された日から起算して 10 年を経過した住宅を令和５年３月３１日までに取得し、取得の日から２年以内に住宅性能の一定の向上を図るための改修工事を行った後、住宅を個人の自己居住用住宅として譲渡した場合

・国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けた宅地建物取引業者が改修工事対象住宅用土地を令和５年３月３１日までに改修工事対象住宅とともに取得し、取得の日から２年以内に、個人に譲渡しその個人が改修工事対象住宅（一定の要件を満たす改修を行い、特定の要件に該当することを証する書類を取得日から２年以内に知事に提出）に居住した場合

宅地建物取引業者に課される不動産取得税について軽減措置があります。

軽減額等の詳細は各都道府県に問い合わせください。