「不動産」一覧

不動産取得税の軽減、徴収猶予、減免を受けるためには、不動産を取得した日から２０日以内（減免を受ける場合には納期限前７日前まで（いずれも都道府県により異なります））に取得した不動産所在地を所管する県税事務所へ不動産取得申告書提出等の手続が必要です。なお軽減措置は取得した不動産の種類によって次のように適用できます。■新築住宅のみの取得⇒新築住宅を取得したときの軽減■新築住宅とその土地を取得⇒新築住宅を取得したときの軽減＋住宅用土地を取得したときの軽減■中古住宅のみの取得⇒住宅用土地を取得したときの軽減■中古住宅とその土地を取得⇒新築住宅を取得したときの軽減＋住宅用土地を取得したときの軽減

不動産取得税とは、戸建てやマンション、新築や中古にかかわらず、建物や土地など、不動産を売買、交換、贈与、新築、増築、改築等により取得した時に課される税金です。ここにいう不動産の取得とは、建物の新築・増築・改築、土地や建物の購入・贈与・交換（等価交換含む）・寄付などにより不動産の所有権を取得したことをいい、登記の有無や有償・無償など取得の事由は問いません。そのため、土地や建物の所有権移転登記を省略した場合や建築した家屋を登記しない場合にも、課税されます。

不動産を売却するなら、できる限り多くのお金を残したいものですが、不動産の売却には、手数料や税金などの諸費用・諸経費が発生します。よって、売却代金からもろもろの費用を差し引いたお金が、売主の手元に残ります。ここでは、不動産を売却するときに必要な費用、売却にかかる諸経費をまとめています。事前に諸費用を把握しておくことで、ローンが残っていたり、買い替え予定がある場合などに最低限の売却価格がわかり、売却計画を立てやすくなります。

消費税は、国内において物やサービスを消費したときにかかる税金です。税率は10％（消費税7.8％、地方消費税2.2％）です（軽減税率制度により「酒類・外食を除く飲食料品」と「定期購読契約が締結された週２回以上発行される新聞」は、8％。）。ただし、国内における物やサービスの消費であっても消費税のかかる取引（課税取引）と消費税のかからない取引（不課税取引、非課税取引）があります。課税取引…国内において、事業者が、対価を得て行う、資産の譲渡・貸付・役務の提供をいいます。交換、代物弁済、現物出資など金銭の支払を伴わない資産の引渡しでも、何らかの反対給付があるものは、対価を得て行われる取引になり、課税取引となります。不課税取引…国外取引や対価を得て行うことに当たらない寄附や単なる贈与、出資に対する配当などをいいます。非課税取引…土地や有価証券、商品券などの譲渡、預貯金や貸付金の利子など消費税を課すのになじまないものや、住宅の貸付、学校等の教育に関する役務の提供など社会政策的配慮から消費税を課税しない取引をいいます。不動産取引は、軽減税率制度の対象ではありませんので、適用される消費税率は10％ですが、不動産取引には土地や住宅の売買や賃貸、ローンなど消費税のかかる取引とかからない取引が混在しますので、非常にわかりにくくなっています。そのため、ここでは個々の不動産取引、関連する取引毎に消費税がかかるか、かからないかについて紹介します。

宅地建物取引業者に支払う仲介手数料は、売買契約や賃貸借契約の成立により発生する成功報酬です。①依頼者と宅地建物取引業者が媒介契約を締結②媒介契約に基づき宅地建物取引業者が媒介行為をしている③媒介行為の結果により、売買や賃貸借の契約が成立している④宅地建物取引業者の行為と売買や賃貸借契約の成立との間に相当の因果関係があることの要件を満たしていれば、宅地建物取引業者は仲介手数料の請求権を持ち、依頼者には仲介手数料の支払義務が生じます。このように、不動産の仲介手数料は成功報酬ですので、売却や購入の媒介があっても、契約が成立しなかった場合は、仲介手数料を請求する権利、支払う義務は発生しません。では、宅地建物取引業者の媒介により売買契約が成立したものの、その後に契約無効や取消、手付解除、ローン特約による売買契約の解除などになった場合、仲介手数料はどうなるのでしょうか。ここではそういった、不動産の売買契約成立後に何らかの理由で契約が解除された場合の、仲介手数料の取り扱いについて解説します。

不動産取引の中で絶対に覚えておいて欲しい言葉の一つに「停止条件」と「解除条件」があります。これらの言葉は非常に分かりにくく、不動産業界で何年も実務に携わっている人でも間違った認識を持っている人がたまにいます。特に停止条件は、言葉のイメージからすると「停止する条件（条件が成立したら契約が停止する）」と思っている人も多いです。停止条件も解除条件も条件が成立しない場合、どちらも「決済できない」という結論になりますが、契約内容や権利関係が複雑で、利害関係者間でトラブルが生じた場合、契約の効力発生時期はいつか？など、停止条件、解除条件の条件の意味が非常に重要になります。そのためここでは、停止条件とは何か？、解除条件との違い、停止条件付売買契約の文言例などを紹介します。

土地・建物やマンションの売買契約では、多くの場合、買主から売主に手付金が支払われ、最終的に物件引き渡し時（決済時）に売買代金に充当されます。そのため手付金は、頭金などと同じく売買代金の一部であると思われがちですが、手付金にはそれ以外にも重要な意味があり、頭金などとは性質が異なります。ここでは手付金とは何か？意味と性質、ローン審査に落ちたら手付金は返ってくるのか？「頭金」「申込金」「内金」「中間金」との違いについて解説します。

売買代金や交換評価額が低廉な宅地や建物の売買・交換の媒介・代理で現地調査費用の負担が大きい場合、宅地建物取引業者は売主または交換を行う依頼者に、通常の報酬の報酬に加え、現地調査等の費用を請求することができます。空家は、放置すれば火災や犯罪の発生など地域の安全を害する可能性がありますが、売買・交換を媒介・代理する立場からすると、遠隔地の老朽化した空家の現地調査等には通常より調査費用等がかかり、物件価額も低いことから成約しても報酬が伴わず赤字になってしまいます。このようなことから、低廉な空家等の報酬の額について、特例が設けられました。

宅地建物取引業者に宅地や建物の売買や交換、貸借の代理または媒介を依頼し、契約が成立したときは、依頼者（売主、買主、交換主、貸主、借主）は宅地建物取引業法に基づき、報酬を支払うことになります。この報酬は成功報酬ですので売買や交換、賃貸借の契約が成立しない限り、原則として依頼者には報酬の支払い義務は発生しません。また、報酬額を宅地建物取引業者が自由に決められるとすると、不相当な報酬を請求する業者が現れるため、国土交通省は、消費者保護の観点から「宅地建物取引業者が宅地または建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」を定め、宅地建物取引業者が宅地建物の売買・交換、貸借の代理・媒介により受けることができる報酬の上限額を定めています。ここでは依頼者が宅地建物取引業者に支払う媒介、代理報酬の範囲、上限額の計算、消費税ついて売買・交換、賃貸借、さらにそれぞれの代理、媒介ごとに具体例をあげて解説します。

宅地建物取引業者に媒介を依頼して不動産の売買、賃貸を行う場合、契約当事者は売買契約又は賃貸借契約と媒介契約の２つの契約を取り交わします。売買契約又は賃貸借契約と媒介契約はそれぞれ別の目的で締結され、いずれも不動産取引において重要な意味を持ち、契約書にサインすることで権利と義務が生じます。その中には簡単に解除できなかったり、違約金や大きな義務を負わされるものもあります。そのため安全な取引のために、契約にどのような意味があるのか？いつ交わすのか？どういった権利や義務が発生するのか？などを理解しておく必要があります。ここでは不動産取引における媒介契約の必要性・目的、媒介契約の種類や有効期間、報告義務、手数料などについて紹介します。